Die Gerichte haben sich in den letzten Jahren mit Immobilien-Maklerverträgen und dem Vertrieb über das Internet und den damit verbundenen Pflichten zur Widerrufsbelehrung beschäftigt. Zugunsten der Verbraucher haben bisher das Oberlandesgericht Bamberg (Revision ist derzeit anhängig beim Bundesgerichtshof/BGH) und nun das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 13.06.2014 entschieden (noch nicht rechtskräftig). Unserer Mandantin hat diese Entscheidung bares Geld gespart, über 12.000,– Euro.

Laut Urteil des OLG Düsseldorf handelt es sich bei einem Maklervertrag auch um einen Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen im Sinne des § 312 b Abs. 1 BGB. Er ist also ein sog. Fernabsatzvertrag, wenn der Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von sog. Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen wurde. Es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Dienstleistungssystems erfolgt. So ist z. B. derjenige Anbieter, der seine Waren nur in einem Laden vertreibt und nur ab und zu telefonische Bestellungen annimmt und ausführt, hier nicht gemeint. Zukünftig findet sich diese Regelung in § 312 c BGB.

Das heißt, die entsprechenden Informationspflichten gegenüber Verbrauchern, insbesondere über das Widerrufsrecht gemäß § 312 g BGB (neue Fassung seit 13.06.2014), sind auch bei Maklerverträgen über Grundstücke und sonstige Immobilien zu beachten. Danach hat ein Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei sog. Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gem. § 355 BGB.

Besonders ärgerlich dürfte es für Makler auch sein, dass selbst bei einem Rücktritt bzw. einer Rückabwicklung eines Maklervertrages wegen eines Widerrufs der betroffene Makler einen Anspruch auf Wertersatz nur durchsetzen kann, wenn er auf die mögliche Rechtsfolge, nämlich Wertersatz leisten zu müssen, eindeutig hingewiesen hat, und zwar gem. § 357 Abs. VII BGB. Für den Ersatz von Fracht-, Liefer-, oder Versandkosten und sonstige Kosten gilt das gleiche gem. § 312 e BGB (neue Fassung).

Den Maklern ist wegen der bislang bekannten Entscheidung des OLG Bamberg und jetzt auch des OLG Düsseldorf zu empfehlen, in jedem Falle eine Widerrufsbelehrung im Internet und in E-Mails zu erteilen. Im Zweifel muss der Makler den Kaufinteressenten auf das Widerrufsrecht in der gesetzlich geforderten Form hinweisen und das auch dokumentieren. Ist die Widerrufsfrist von 14 Tagen abgelaufen, kann auch ein Besichtigungstermin stattfinden und die notwendigen Informationen könne an die Kaufinteressenten weitergegeben werden. Der Verbraucher bleibt dann zur Zahlung der Makler-Courtage bei entsprechendem Nachweis verpflichtet.

Derzeit ist gegen die Entscheidung des OLG Bamberg eine Revision anhängig, eine Entscheidung des BGH steht allerdings noch aus. Es ist jedoch nicht zu erwarten, dass der BGH die Entscheidung des OLG Bamberg aufheben wird, sondern eher, dass der BGH die Anwendbarkeit der Regeln für Fernabsatzgeschäfte auch für Maklerverträge bejaht, die über Fernkommunikationsmittel, d. h insbesondere das Internet, zustande gekommen sind.

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